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买房“十大潜规则”套路“小偷”可以避免 股票生命线

时间:2021-02-28 18:39:39作者:佚名

“潜规则”对很多行业来说并不陌生,房地产行业也不例外。房地产作为国民经济发展的重要产业,其发展关系到国计民生,监管也很严格。所以很多交易是很难在“明确的规则”下完成的,从业者使用的是一些约定俗成的、看不见的、隐藏的所谓“潜规则”。它们往往是通过各种诱人的营销策略或难以见到的方式进行的,但对于购买者来说,“潜规则”下的交易本质往往是变相收费、侵犯消费者隐私信息、侵犯消费者知情权等等。在“3月15日”的时候,为了让消费者了解房地产交易过程中“潜规则”的真实套路,Yangguang.com地产列出了购房过程中经常遇到的“十大潜规则”,供消费者参考。

潜规则1:面部识别

2020年底,一个男人“戴着头盔看房子”的短视频在网上流行起来。他看房为什么要分层次武装?是怕发财还是藏着更深的东西?其实答案远比大家想象的简单,只是为了避开“售楼处人脸识别系统”。

《中华人民共和国网络安全法》明确规定,网络产品和服务具有收集用户信息功能的,其提供者应当明示并取得用户同意;涉及用户个人信息的,还应当符合本法和有关法律、行政法规对个人信息保护的规定。同时,《中华人民共和国民法典》明确了个人信息的处理应当遵循合法、公正、必要的原则,不得过度处理,必须符合取得自然人或者其监护人同意的条件。

根据相关规定,售楼处未经消费者同意,无其他法律依据和理由,不得采集人脸信息。但是在实践中,人脸识别系统几乎已经成为售楼处的标准。为什么大量售楼处还安装人脸识别系统,明知未经消费者同意收集消费者信息是违法的,背后有什么“诡计”?

在媒体采访调查中,答案浮出水面。据报道,售楼处的人脸识别系统主要用于对客户进行分类,与购买折扣挂钩。导致售楼处争相安装人脸识别系统的本质原因是房地产企业的销售和渠道之间长期的“混战”。

一般开发者会把客户分为自然拜访客户和渠道(分销)客户。对于自然来访的客户来说,在交易的情况下,客户通常享受开发商直接向买家提供的利益,开发商不需要向渠道支付佣金或佣金。对于渠道客户,如果发生交易,买家将享受开发商向渠道提供商提供的团购优惠政策,开发商需要支付佣金或与渠道提供商约定的佣金。往往通过渠道销售,开发商需要付出更多的成本;来访客户自然成交,渠道无法获得渠道费。存量房时代,市场出货速度下降,房地产企业很难靠自己实现销售目标。经常发生房地产企业卖,渠道商贩抢客户的情况。

同时,由于分类不同,交易价格也不同,买家、房地产企业和经销商之间也会存在矛盾。报道称,有时候为了促进交易,除了给买家团购优惠外,一些渠道还会给买家自己的回扣,让买家以更低的价格买到同样的房子,甚至差价可以达到几十万元。即使了解这种情况的买家先去售楼处看房,也还是会希望通过渠道提供商以更便宜的价格买房。然而,人脸识别技术的应用使买家的愿望落空。即使你去售楼处的时候没有留下联系方式,“人脸识别技术”已经把它归为自然来访客户了。

虽然安装“人脸识别系统”存在法律风险,但房地产企业可以更清晰地对客户进行分类,同时保证销售,最大限度地减少纠纷。因此,近年来,使用“人脸识别系统”对客户进行分类已经成为行业内常见的操作,因为它不像留下电话号码和地址可以被买家感知,所以很多买家在不知道的情况下被分类。

潜规则2:合同分割

近年来,为了促进房地产行业平稳健康发展,地方政府在实施房地产调控政策时往往采取“一城一策”的方式,但总体调控力度在收紧。为了抑制房价的大幅上涨,北京、上海等城市都制定了限价措施。

为了规避限价措施,以超出预售证书核定价格的高价卖出,一些开发商发明了一套“合同分割”的“睁一只眼闭一只眼法”。

通常开发商会按照政府限定的价格申报预售证明。取得预售证书后,如果预售批准为毛坯房,在实际销售中,开发商会将房价拆分为“毛坯房价”和“装修价”。“空白房价”符合限价要求,一般低于周边房价,容易给购房者造成“性价比高”的假象。“装修价”是购房者为所谓的房屋“精装交付”需要支付的精装费用,这部分费用只有在购房者到售楼处具体计算房价时才能知道。即使预售证明批准了附带装修的价格,开发商仍然可以附上“罚款”的装修合同,继续提高售价。

“装修价格”会比市场上同样的装修标准高一点。

在这种背景下,消费者在购房时,不仅要与开发商签订购房合同,还要与开发商指定的第三方装修公司签订装修合同。购房合同中标注的“空白价”将成为开发商向政府报告的成交价格,买方的实际成交价格应以“空白价”加“装修价”为基础,这里的“装修价”大多略高于市场相当的装修标准。

销售人员为了诱导消费者签订“双合同”,会游说买家说可以享受各种优惠和福利条件,少缴税。如果不签订“双合同”,消费者将无法购买项目房屋或选择他们喜欢的楼层或公寓类型。

事实上,签订双合同可能不仅会带来首付的增加;如违约,按采购合同金额索赔,报销金额可能缩水;以后卖房会交更多的税。装修合同中,所有家装产品的品牌和型号通常都是不写的,这也使得消费者以后维权更加困难。

潜规则3:捆绑销售

在购房过程中,尤其是在热门的市场和楼盘中,经常会发现一些开发商会强行将房屋捆绑停车位和地下室出售。买受人不购买相应产品的,不能签订商品房合同,要求车位、地下室等附属产品返还的,房屋也必须返还。这就是我们所说的“捆绑”。

随着房地产市场的严格监管,捆绑销售多次被禁止。根据中国《消费者权益保护法》,“消费者有权选择自己的商品或服务。消费者有权选择自己的产品或服务方式,决定是否购买任何一种商品,接受或不接受任何服务。消费者有权进行公平交易,有权拒绝经营者的强制交易行为。”此外,《中华人民共和国反不正当竞争法》还规定:“销售商品的经营者不得违背购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件。”

近日,安徽合肥和浙江盐城再次强调禁止捆绑销售和强制搭售。但为了增加销量和利润,一些楼盘还是会承担捆绑销售的风险。今年1月,海南多处房地产项目因捆绑车位、装修包等问题被责令整改。

对于购房者,遇到捆绑销售行为,未完成交易可以依法拒绝,也可以向当地住建部举报或拨打12345维权;如果交易已经完成,可以通过法律途径要求开发商返还明显不合理的价格。

潜规则4:首付分期付款

2020年双十一期间,某项目申报总价超过140万元的房屋“首付”仅为2万元,剩余房款可分期支付给开发商。按照一般30%的首付比例,房子至少要交42万的首付才能购买。为什么只需要交2万?销售人员告诉杨光。房地产网表示,之所以给客户带来好处,主要是因为双十一活动。但不到三个月后,消息传出,项目开发商公开承认资金链紧张。

房子作为一种商品,总价比较高。对于一些刚刚需要的客户来说,虽然第一套房的最低首付只占总房价的30%,但对于一些买家来说,仍然是一个很大的压力。因此,“分期首付”成为开发商刺激买家的营销策略。

从表面上看,采用“分期首付”的方式,购房者可以缓解经济压力,用较少的首付购买房子。购房者的真正首付由开发商支付,然后按约定时间逐步返还。其实这一套操作的背后,往往是开发商为了提高销售业绩,抽回资金,把自己的风险转嫁给买家的“诡计”。

以上述项目为例:买受人决定“分期首付”购房的,买受人只需提前向开发商支付2万元,其余40万元由开发商提前支付。似乎开发商的“美与善”帮助买家解决了他们的困难。事实上,签订商品房合同后,购房者必须向开发商支付剩余的98万元银行贷款。这样,开发商不仅成功卖出了房子,实现了销售额的增加,还实现了60万资金的回笼。对于购房者来说,如果不能在规定时间内补足首付,需要承担违约责任,房子可能被收回,个人信用资格也可能受到影响,甚至面临诉讼风险;即使补交首付,如果开发商出现资金断档等问题,项目很可能未完成,但银行贷款还得继续支付,否则要承担法律风险。

所以国家多次申请禁止分期首付和贷款首付。如果你提供“分期首付”服务,买家需要更加谨慎,避免“套路”。

潜规则5:礼物区

看房时可以经常听买家提问:这个房子的自由面积是多少?在开发商的宣传资料中,送花园、阁楼、露台、地下室、阳台、凸窗往往是重要的噱头。在人们的潜意识里,似乎付出越多越好,房价越高越好,但事实真的是这样吗?业内人士给出的答案并不完全正确。所谓给面积,大部分是开发商偷面积实现的,更像是一个“美丽的陷阱”。

据悉,今年1月,上海浦东一住宅区的320名业主收到了一份违反拆迁规定的通知。通知中明确指出:业主取得所购房屋后,消防通道、共用部位等公共区域的建筑物、构筑物的施工行为严重影响了该区域的消防安全和房屋使用安全...业主拒不停止施工自行拆除的,有关部门将立即依法强制拆除。

事实上,被要求拆除的违章建筑部分,正是项目开发商所鼓吹的“捐赠面积”。售房时,开发商承诺“业主交房后可按样板房装修标准建房,如有问题我公司承担责任”。但样板间多余的储藏室和厕所是开发商擅自取得的。

项目开发商的做法就是典型的“偷区”。开发商利用目前商品房的建筑设计规范,设计尽可能多的可用居住空间,但不计算或只计算一半面积,以提高单位利用率,让购房者感到“物有所值”。

在这方面,许多购房者认为他们是在赚钱。但捐赠的去除了“过滤器”的区域,一部分是由于购房者的原因,一部分是开发商擅自计划非法建设的区域,因此所有权得不到法律保护,甚至无法取得产权证。买受人的房屋涉及买卖、拆迁、继承或者抵押的,按照产权证上的面积计算面积,产权证上的面积不包括赠与面积。

潜规则6:没有理由退房

七天不合理退货原本是从电商行业演变而来的,采取这种方式是为了保护消费者的合法权益,促进电商的健康发展。2020年,受新冠肺炎疫情影响,许多省份暂停了线下销售活动,现场销售成为热点。然而,由于房屋交易的特殊性和涉及的金额巨大,为了打消买家的担忧,许多房屋企业在房地产行业应用了“无理由退货”,并推出了“无理由退房”活动来帮助网上销售。

据不完全统计,2020年,20多家房地产企业推出限时“无理由退房”,其中恒大、融创、保利等知名房地产企业众多。但“无理由退房”要到2020年才有。每当销售受阻时,总会有开发商提供这一政策。“无理由退房”一直备受争议。其实无论退款流程、周期、相关费用,都很难做到“无理由退房”。在退房过程中,买家往往不能像物业顾问所说的那样“无理由全额退款”。

开发商承诺的“无理由退房”的“保证”现在变成了购房者的“麻烦”。前情提要,杨光。com发表“这半年没等退款了!”没理由去查“只是开发商的坑?”,透露了很多业主在退房过程中被无故封杀。

其阻碍的原因是房地产市场大宗交易的特殊性。房地产行业的“无理由退房”不同于快销电商行业的“七天无理由退货”,涉及大量消费,涉及复杂的法律、财务、销售、平台等方面,很难真正落实到位。中原地产首席分析师张大伟表示,目前许多房地产企业推出的所谓“无理由退房”更多的是营销手段,而不是合同上的法律措施。

尤其是“无理由退房”的书面协议,通常没有明确规定退款期限,所以退款时间总是被拖延。但法院对此类纠纷的态度没有统一的标准,维权困难。即使胜诉,房地产企业的退款期限也相当长。

潜规则7:代理资格

没有户口、社保、税务记录可以在限制城市买房吗?

近年来,为了吸引客户,许多房地产和中介都利用了这一点。通过各种合作小公司,声称可以办理办税证,缴纳社保,甚至引进人才或者落户积分,以此来代表购买资格,说明这些非法操作是有渠道的。

此前,《报》报道称,天津东丽法院依法审理了一起买卖国家机关文件的案件。经审理发现,由于限购政策的出台,购房人赵等三人不具备购房资格。之后,被告人想给赵等人买房。最后,四名被告一审被判处6至8个月有期徒刑,并处罚金。

这种情况不是个案。在限购政策逐渐收紧的城市,很多投机者“铤而走险”,抓住楼市背后隐藏的购房潜规则漏洞,从中牟利。

关于代理购房资格,北京金苏律师事务所执行董事王家弘律师表示,开发商或中介机构“为”不合格购房者“取得资格”的行为严重违反了国家限购政策,严重扰乱了正常的房地产市场秩序。有的地方政府规定,以虚假手段取得购房资格可能构成刑事犯罪;对于政府职能部门人员的参与,所有人员由纪检部门处理。

她提醒购房者,如果在开发商或中介的帮助下取得购房资格,在后续的合同履行中会遇到困难,双方都要对法律责任的界定负责。如果购买者没有足够的客观证据证明其工作人员作出了承诺,一旦出现这种情况,最终可能会认定购买者欺骗了开发商,所以最终的一切责任必须由购买者自己承担。

潜规则8:茶费

2020年11月24日,华润置地华南地区纪委发出《关于将东莞公司万象居项目物业顾问朱某某移送司法机关的通知》。根据《通知》,朱在担任东莞万象居项目物业顾问期间,多次向客户收取“茶费”,涉及金额较大。之后被华润置地华南地区纪委移送公安机关。

公告发布后,东莞市房地产协会发布了《关于加强行业自律,进一步规范房地产开发企业经营行为的通知》。《通知》明确指出,房企不得超标价加价商品房,不得收取任何无标记的费用;同时,企业不得以“预留住房”的名义违反规定收取“茶费”等费用。

茶费,原本是指酒店业或者服务业对客人收取的费用。近年来,在卖房过程中,开发商或其他房产中介向购房者收取的房价以外的利益,即回扣,被购房者用来通过特殊渠道购买好房子。

看起来买家交了茶费就进入了“保险箱”,就能买到自己喜欢的房子,但实际情况是怎样的呢?很多购房者因为相信中介或物业顾问的“违约关系”、“网上抢劫”、“违约抽奖”、“指数买卖”而支付高额茶费。最终还是买不到房,而且“茶费”不退的情况也不少。上海、南昌、东莞等地已经制定了相关政策,明确规定房地产企业和经纪机构不得违规收取“茶费”。因此,购房者遇到要求自己支付“茶费”的物业顾问,一定要提高警惕,谨防掉入“欺诈”的陷阱。

潜规则9:共享区域

在中国,购房者购买的建筑面积由套内面积和分摊面积组成。套内面积相对容易理解,就是买受人所购房屋的使用面积。共享区域通常指整个建筑的公共区域,包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共大厅、过道、地下室等。以及为整个建筑服务的公共建筑和管理建筑的建筑面积。

但是对于公摊面积的大小没有具体的标准,不同的开发商和不同的项目会采用不同的计算方法。这就是为什么,在我们的日常生活中,我们会发现两个买家买的房子面积相同,但大小不同。

一般认为池区起源于香港,但2013年取消。然而,在内地,共享面积的概念仍在使用。长期存在不代表合理合法。由于共享面积缺乏标准和管理混乱,消费者不仅会为购房支付更多的费用,而且未来还会花费更多的费用,如物业费和取暖费,引起购房者的不满。

自1998年进入商品房时代以来,公摊面积因不符合国际惯例而饱受诟病,现行法律法规也没有设定上限。近年来取消泳池区的呼声越来越高。针对购房者的需求,北京、广州等地也开始探索按套内建筑面积计价。

潜规则10:房租贷款

“租房平台倒闭了,‘家’没了,但是贷款每个月都要还。”之前在平台借房租贷款的北漂小吴说。

2020年,长期租赁公寓如雷贯耳,导致大量业主和租户利益受损,使得“租金贷款”的杠杆风险备受关注。

所谓“租金贷款”,是指承租人与长期租赁公寓企业签订租赁合同,并与企业合作的金融机构签订贷款合同。一般由金融机构为租户支付年租金,租户按月向金融机构还清租赁贷款,相应的贷款利息一般由长期租赁公寓企业支付。

“租金贷款”作为一种金融工具,可以缓解租户的租金支付压力,加快资金从房屋租赁平台的退出,降低企业的资金压力和融资成本。但也给租客带来很多风险。

以蛋壳公寓为例,从2017年到2019年,通过“租贷”模式运营的房屋数量增加了近30倍,每新增一套房屋的平均成本需要一年以上才能收回。如果不采用“租贷”模式快速拓展市场,只能被其他高价从房东那里拿到住房的有竞争力的企业淘汰。然而,在流动性危机之后,租户在支付租金后“无家可归”。

在此背景下,也出台了关于房租贷款的相关监管政策。今年2月以来,北京、上海、深圳加大了对长期租赁公寓的监管力度,严格控制“租房贷款”。其中,北京市住房和城乡建设委员会等五部门联合发布了《关于规范本市房屋租赁企业经营活动的通知》,明确禁止“长期支付、短期支付”的经营模式,严格控制“租赁贷款”的发放对象。银行业金融机构、小额贷款公司等机构不能将租户申请的“租赁贷款”资金分配给房屋租赁企业。


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