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「上海交易所网站」“新”热情高。二手房业主“结盟”上海楼市“暖冬”何时会燥热

时间:2021-04-14 10:52:30作者:佚名

上海楼市的“暖冬”市场继续燥热。《中国证券报》记者走访了上海多家房地产及地产代理公司,发现楼市“创新”,二手房市场气氛紧张,甚至有业主抱团提价。业内人士指出,价格“暴涨”或成为成交量的“杀手”,没有市场价或加速的情况,在疯狂游戏出现破发时,房子会回归到应有的属性。

利益捆绑形成默契

马林是上海闵行区一家中介机构的负责人,他的业务区域在黄浦江闵行段滨江附近,离市区有点远。这个“安心”在上海西南安静的角落,在二手房市场的狂热下一直很热闹。

2020年中期,只有5、6万元/平米的房子涨到了11、12万元/平米,距离马林的中介机构三四公里。这背后的驱动因素在于学区稀缺。

“上海外环外罕见的高质量学区,加上即将开通的新地铁线,将通往市中心的时间缩短到了不到一个小时。所以价格很快就提高了。”马林解释道。

除了学区房的“稀缺性”,业主们也通过利益捆绑掀起了一波大浪潮。

业主通过利益联盟迅速集结。“去年年底,小区业主中有人说,小区二手房单价不允许等到每平米10万元以下的订单。虽然不是硬性要求,但是房价在飙升。结果在利益面前形成了默契。”马林告诉《中国证券报》记者。

记者也得到了小区业主的确认,虽然细节不同。然而,即使是最强的阵营也有“异己”。“我想早点卖掉,在市区换掉,但是不敢挂下来。谁挂了你查一下就知道了。”该社区的所有者张告诉《中国证券报》记者。

一个小区的业主也想“复制”这个模式。“虽然学区不太好,但这里有完整的学校。有11万或者12万(每平米),有8万或者9万(每平米),而不是现在的6万(每平米)。”业主群中有人“仗义执言”,引起了业主的赞同。因此,一个新的价格攻防联盟似乎正在形成。

“我当然希望成交,但是目前的价格不建议购买。”马林强调,这是以“朋友”的身份与记者交流。"你可以在徐汇河边买新房,每平方米11万元."

物价飞涨,对需要更换的业主未必有利。记者了解到,上海二手房市场有很强的置换需求,部分房东想卖旧房买新房,或者用更好的二手房置换。但现在上海二手房市场几乎陷入了“没房卖”的怪圈。

上海徐汇区一家房产中介的负责人朱婷(音译)告诉记者:“对于上市的房子,房东大多不愿意收取押金,只接受买家看房,并希望套牢买家,等他晃到新房或确定其他房子时再收取押金。不过,会是当时出价最高的。”

“基本上卖的差不多,一个小区可以签一两套股票。”上海浦东新区一位负责林三地区的中介说。

壳牌搜索APP的数据显示,截至1月19日,上海二手房可供出售的只有34100套。但这几个月来,上海二手房的去转换率已经达到每月3万套。

房地产的“瑕疵”难以阻挡“创新”的浪潮

记者来到一栋有“滨江”概念的新楼。房产从1月15日起审批,1月19日结束。“主装修单元160、170、180平米,第一次置业需要活期存款证明700万,第二次置业需要活期存款证明1400万。”在房地产现场,项目工作人员介绍。

几天后,该物业的认购比例约为1.2:1。“周边设施陈旧,离地铁站较远。据说徐汇区其实正在逼近闵行区。新开楼盘集中在远离黄浦江的小区后面。所谓‘江景’基本上就是‘断河’。”售楼处,有竞聘的物业人员混入其中,小声对记者说着“科普”的“暗坑”。

但这些“缺陷”并没有阻止购房者的步伐。十多分钟,售楼处七八组买家准备好材料,前来参加抽奖。其中一位女士匆匆忙忙地冲过去扶住文件袋,一只手匆匆忙忙地在手机上打字,也许是想找人商量;一对年轻人颇有把握,牵着手走进售楼处递交材料,然后笑着走出来,和售楼处的工作人员打招呼。记者旁边一个老阿姨说:“这么年轻,钱哪来的?”

至于资金来源,购房大军成员翟先生说:“大头是我和老婆凑的,双方老人在老家卖房子。我们夫妻在上海工作时间不长,没有多少积蓄。”

至于买房策略,翟先生是两手准备:一边参与“新购”,一边要在优质地段看二手房,从去年10月就开始准备了。不过翟先生现在感觉压力很大。“好新房没有动摇,二手房暴涨。两位老人觉得我们起步太慢,有矛盾。老房子不值钱,受不了上海房价飞涨。房子的小半已经没了。”

从去年下半年开始,上海楼市就热衷于“创新”。元旦期间,中国证券报记者走访了上海几个新建楼盘,发现2021年初上海新房市仍有“新”热,几个楼盘的认可度超过100%。一个近1000万元起步的豪华住宅项目,认可度达到44.1%,部分客户不看样板房,直接支付350万元进行认可度,筹集资金准备“造新”。

2020年12月,部分上海居民通过互联网向上海市领导反映,新屋市场火爆,建议政策偏向无房急用。2021年1月,上海市房管局回复“正在积极研究并进一步完善认定规则等相关政策法规。”

一线城市普遍回暖

面对上海楼市的“暖冬”,上海中原地产市场分析师卢文喜表示,市场表现确实好于预期,很多100%以上的项目获批。然而,过热是不可持续的。近日,央行财政司司长重申“禁止炒房”,加上信贷调控,交易压力将逐步显现。另外,1月和2月是传统的淡季,所以房企会控制新房的交付,预计后续会保持震荡调整的趋势。

今年以来,上海一手住房市场成交量持续下降。上海中原地产数据显示,1月4日至1月10日,上海新建商品住宅交易面积23.7万平方米,较上月减少36%;1月11日至1月17日,上海新建商品房交易面积16.9万平方米,比上个月减少28.8%。

“另外,上海二手房市场已经过热,不太可能继续升温。预计1月份交易量会下降,但短期内市场热度会继续惯性,价格不一定会下降。1-2月,上海二手房市场可能进入胶着和博弈阶段。”卢文熙说。

从其他一线城市来看,房地产市场已经出现复苏。

1月15日,国家统计局发布了2020年12月70个大中城市商品房销售价格变动统计数据,显示4个一线城市新建商品房销售价格环比上涨0.3%,环比上涨0.1个百分点。其中,北京、上海、广州分别增长0.3%、0.2%、0.7%,深圳下降0.1%。二手房销售价格环比上涨0.6%,比上个月上涨0.1个百分点。其中,北京、上海、广州、深圳分别增长0.5%、0.6%、0.7%、0.5%。

中原地产首席分析师张大伟表示,2020年,在房地产市场从7月份飙升至8月份后,第四季度整体增长率放缓。但12月,在二三线城市房价基本稳定的情况下,一线城市出现明显上涨,4个一线城市二手房价格大幅上涨。“预计2021年第一季度房价继续上涨的趋势将持续,监管政策的收紧有望稳定市场。”


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