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【投资宏观】不要只关注货币政策——央行双支柱政策框架系列 花荣新浪博客

时间:2021-02-14 09:23:35作者:佚名

原标题:【投资宏观】不要只关注货币政策——央行双支柱政策框架系列

去年12月发布的《建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度》,对银行的信贷创造能力形成了新的政策约束。本文认为,这一政策不仅发挥了对房地产行业的调控作用,而且对市场流动性供给产生了整体影响。未来,这一政策预计将与货币政策一起在调节市场流动性方面发挥重要作用。

短期内,为了满足新政的评估要求,一些商业银行已经使其个人抵押贷款利率和票据市场利率迅速上升。

从长远来看,新政对银行的信贷创造能力施加了管理约束,这可能导致市场流动性的新变化:

影响一:新政会对市场流动性供给产生整体影响,不仅限于房地产板块;

影响二:新政对银行房地产贷款评估上限的分类分级设计,会在一定程度上加剧银行间的流动性分化;

影响3:在新增房地产贷款总量有限的情况下,商业银行将优先满足一线城市和二线热点城市的房地产贷款需求,一线热点城市的信贷资金将更加充裕,流动性的区域分化将更加明显。

第一,一些一线城市玩火冰

近日,部分一线城市的房地产个人抵押贷款市场出现冷市,“银行加息”、“银行停贷”的消息成为各方关注的焦点。报道称,1月27日,广州房贷利率全线上涨,一套房利率由原来的LPR 40个基点调整为LPR 55个基点,二套房利率由原来的LPR 60个基点调整为LPR 75个基点。调整后广州首套房贷利率为5.2%,第二套房贷利率为5.4%。据说,一些商业银行已经暂停发放个人住房贷款,并减缓了接单速度。

与此同时,一线城市的房价也在上涨。空壳城二手房成交价格指数显示,10月份以来,上海二手房价格上涨较快,半年内价格指数从109升至116;北京、广州等一线城市房价也在上涨。对此,国家和地方政府紧急出台政策,严格控制一线城市房价上涨趋势。本月21日,上海市住建委等8部门发布《关于促进本市房地产市场稳定健康发展的意见》,出台10项措施,严格控制资金非法流入住房市场;深圳还在一周内颁发“三金”,强调进一步加强商品房购买资格审查和管理。27日,住房和城乡建设部副部长率团赴上海、深圳等地对房地产市场进行调研和监管。

鉴于10月以来房地产价格的变化,国家部委已于12月底出台政策,规范银行房地产贷款。但近一个月后,房地产市场出现了“冰火”现象。这反映了什么?未来市场流动性会如何演变?流动性监管会发生怎样的变化?本文从信用创造的角度,分析了新的房地产金融政策对市场流动性的长期影响。

二、新房地产金融政策对流动性的影响分析

2020年12月31日,央行和银监会联合推出《银行业金融机构房地产贷款集中管理制度》(以下简称“新政”)。新政根据银行的性质和地区差异,设定了“房地产贷款占比”和“个人住房贷款占比”两个指标的上限,通过分类分级来约束银行的房地产贷款行为。

房地产贷款(尤其是个人抵押贷款)作为银行的优质资产,一直受到银行贷款业务的青睐。2016年新增房地产贷款规模占银行新增贷款总额的45%,之后在监管政策影响下(2020年前三季度)逐渐下降到24%。截至2020年第三季度末,房地产贷款余额占银行贷款余额的29%,其中个人购房贷款余额占贷款余额的20%,这两个指标在过去五年分别增长了7个百分点和5个百分点。

针对银行房地产贷款增速高、占比高的痛点,新政对全国银行业金融机构进行了分类分级,要求不同类型的银行满足不同指标上限的管理限制。由于银行处于创造市场流动性的特殊地位,新政将在规范银行信贷结构、防止信贷资金过度集中于房地产行业的同时,对市场流动性供给产生深远影响。

短期内,银行“稳分子升分母”的应对策略,使得个人房贷利率和票据市场利率迅速上升。

新政设定的指标上限限制了少数银行的房地产贷款业务。基于2020年上半年的数据,全国十多家银行的房地产贷款考核指标偏离新政上限要求。其中,招商银行、兴业银行、浦发银行等股份制银行和杭州银行、成都银行等地方法人银行的“房地产贷款比例”偏离新政监管要求,面临下行压力;建行、招商银行、成都银行等银行已经偏离新政的监管要求,面临下行压力。

根据监管考核安排,指标偏离考核上限的商业银行,短期内将面临降低指标的压力。新政规定,银行房地产贷款考核指标超过管理上限2个百分点的,2年内降低指标,调整方案于2021年1月提交监管部门。因此,指标偏离考核上限的银行,应围绕房地产贷款占比等两个指标,在短期内发布应对方案,并在月底前将方案上报监管。

根据新政公布的指数公式,评估高压降的方法只有两种:一种是降低房地产贷款和个人住房贷款的余额,通过降低分子项使其达标来降低压降;二是增加人民币贷款余额,通过增加分母减少考核指标。综合考虑,短期内,“稳定分子项,扩大分母项”是不合规银行压降考核指标占比的有效方案。

一方面,银行近期将避免房地产贷款和个人住房贷款余额进一步增加,通过稳定分子条款为压降考核指标争取空间。如上所述,房地产贷款和个人住房贷款都是银行的优质资产。减少或替代这两类贷款意味着银行将面临利差收入减少或贷款风险扩大,这是银行不愿意的。另一方面,银行如果提前收回房地产贷款和个人住房贷款,将面临商业违约风险,实施难度和违约成本可想而知。因此,银行会尽量稳定“房地产贷款余额”和“个人住房贷款余额”,防止其进一步扩大,为压力下降指标争取空间。造成的结果是近期个人房贷市场资金紧张,银行个人房贷出现“不愿放贷”的现象。

另一方面,银行将主要通过增加票据业务来扩大分母,有效降低考核指标。正如我们在《2021年初的政策组合——一图一观》(2021年第1期)中所预测的,银行在短期内降低指标、完成评估最有效的方法是通过增加“各类人民币贷款余额”来增加分母,而增加“各类人民币贷款”指标最简单的方法就是票据融资。最近,回购利率的快速上升验证了这一观点。数据显示,新政出台以来,各时期银票现金转账利率迅速上升。截至27日,7天贴现利率飙升2.2个百分点,6个月贴现利率也上涨了近1个百分点,表明一些银行已经开始拓展这项业务。

从长远来看,“新政”将对银行信贷创造产生新的约束,并对市场流动性供给带来新的影响。

根据新政的评估要求,从长期来看,银行新增房地产贷款规模将受到其他类型贷款增长的影响。央行近期的问卷调查显示,国内基础设施和制造业贷款需求基本稳定,短期内没有明显改善的趋势。因此,新政将对银行信贷的创造施加新的限制,并对市场流动性的供给带来新的影响。

影响一:新政会对市场流动性供给产生整体影响,不仅限于房地产板块。

根据新政的考核规定,银行要想增加房地产贷款和个人住房贷款的投入,就必须增加其他类型贷款的规模,规模大小取决于考核指标上限的设定。因此,新政不仅会对房地产行业产生监管作用,还会对其他领域的流动性供给产生影响。在银行基础货币总量固定的前提下,新政的实施有利于房地产信贷资金向其他领域的“溢出”,给其他领域的流动性供给带来增量。

影响二:新政对银行房地产贷款评估上限的分类分级设计,可能会加剧银行间流动性的分化。

新政对不同类别的银行房地产贷款设定了上限。7家大银行的房地产贷款和个人住房贷款上限分别比中型银行高12.5个百分点,比小型银行高17.5个百分点和15个百分点。这意味着大银行在保证充足基础货币的前提下,会有更强的信用创造能力。因此,大银行有动力通过各种方式增加所持有的基础货币量,成为银行间市场的流动性整合方;与此同时,大量存款货币被衍生出来,成为市场参与者的流动性提供者。不同金融机构之间流动性分化的现象会越来越明显。

影响三:在新增房地产贷款总量固定的情况下,商业银行将优先满足一线城市和二线热点城市的房地产贷款需求。一线热点城市信贷资金相对充裕,流动性的区域分异特征将越来越明显。

作为商业主体,银行(尤其是国有银行)必须考虑如何在新增房地产贷款有限的约束下,优化配置有限的房地产信贷资源,以产生最大利润。相比之下,一线城市和一些二线热点城市仍然是银行投放房地产贷款的最佳选择。一方面,一线热点城市房价坚挺,银行在这些地区发放房地产贷款和个人住房贷款的风险相对较小;另一方面,一线热点城市居民收入水平相对较高,银行可以通过提高个人住房贷款利率来弥补房地产贷款规模有限造成的损失。结果是:与二三线城市相比,一线热点城市的流动性会相对充裕,但房贷利率会提高。

三、市场启示

从信用创造的角度,本文考察了新政可能带来的宏观影响。由于银行是信贷创造的主体和市场流动性供给的主要来源,银行贷款业务受到新政策的约束,这将带来流动性供给总量和结构的新变化。

目前,市场对流动性监管的关注主要集中在货币政策上,在一定程度上忽视了宏观审慎政策的作用。这次出台的“新政”对银行房地产贷款和个人住房贷款的余额实行了上限管理,具有反周期调整的性质。因此,应将其视为央行流动性管理的宏观审慎政策,从宏观层面综合看待新政的影响和成效。

新政实施后,市场流动性的紧张程度将不仅取决于央行的货币政策,还取决于新政中银行房地产贷款比例、各类银行贷款投放等考核指标的上限。央行的流动性管理增加了新的工具,金融的内生属性得到加强。回搜狐多看

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